Face à la problématique des loyers impayés, les propriétaires se retrouvent souvent démunis et ne savent pas quelles démarches entreprendre pour régler cette situation. Dans cet article, nous vous proposons un tour d’horizon complet des différentes étapes à suivre et des conseils à adopter en tant qu’avocat spécialisé dans le recouvrement de loyers impayés.
1. La prévention des impayés
Avant même d’en arriver au recouvrement, il est essentiel de mettre en place des mesures préventives pour éviter les mauvaises surprises. Pour cela, vérifiez soigneusement la solvabilité de vos futurs locataires, en demandant par exemple des justificatifs de revenus, un contrat de travail ou encore des garanties (caution solidaire ou garantie Visale).
2. La phase amiable : privilégier le dialogue et la conciliation
Dès les premiers retards de paiement, il est important d’engager le dialogue avec votre locataire pour comprendre les raisons de ces impayés et tenter de trouver une solution à l’amiable. Vous pouvez par exemple proposer un échéancier de paiement ou un report temporaire du loyer. N’hésitez pas à formaliser cet accord par écrit pour conserver une preuve en cas de litige ultérieur.
Si malgré vos efforts le locataire ne régularise pas sa situation, vous pouvez faire appel à un conciliateur de justice pour tenter une médiation. Cette démarche est gratuite et peut aboutir à un accord amiable entre les parties.
3. La phase pré-contentieuse : la mise en demeure et le commandement de payer
Si votre locataire ne s’acquitte toujours pas de ses dettes malgré vos tentatives de conciliation, il est temps de passer à la phase pré-contentieuse. Envoyez-lui une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception, dans laquelle vous lui demandez expressément de régler ses loyers impayés sous un délai précis (généralement 8 jours).
En l’absence de réponse ou si le locataire ne respecte pas le délai imparti, vous pouvez alors faire délivrer un commandement de payer par un huissier de justice. Ce document officiel somme votre locataire de régulariser sa situation sous deux mois, faute de quoi vous pourrez engager une procédure judiciaire.
4. La phase contentieuse : l’action en justice et l’expulsion du locataire
Pour entamer la phase contentieuse, il est nécessaire d’saisir le tribunal compétent, généralement le tribunal d’instance ou le tribunal judiciaire. Vous devez fournir toutes les preuves des impayés (bail, quittances, mises en demeure…) et demander au juge soit une résiliation du bail et une expulsion du locataire, soit un paiement des loyers impayés assorti d’une astreinte.
Si le juge prononce la résiliation du bail, il peut également ordonner l’expulsion du locataire. Cette décision doit être notifiée par huissier de justice, qui procédera à l’expulsion si le locataire ne quitte pas les lieux dans le délai fixé par le juge. Notez qu’il est interdit de procéder à une expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars en raison de la trêve hivernale.
5. Le recouvrement des loyers impayés après l’expulsion
L’expulsion du locataire ne signifie pas pour autant que vous avez récupéré les sommes dues. Pour cela, il faut engager une procédure de recouvrement, qui peut passer par différentes étapes :
- Demande de paiement auprès du garant solidaire, s’il y en a un ;
- Saisie des biens du locataire (meubles, véhicules…) ou de son compte bancaire ;
- Saisie sur salaire ou sur les allocations sociales.
Ces mesures sont mises en œuvre par un huissier de justice, qui doit disposer d’un titre exécutoire (jugement rendu par le tribunal). Il est également possible de demander au juge l’octroi d’une saisie-conservatoire avant même d’avoir obtenu un jugement favorable, pour éviter que le locataire ne se déclare en insolvabilité.
Le recouvrement de loyers impayés est une procédure complexe et souvent longue, mais il est essentiel de ne pas baisser les bras et d’agir rapidement pour protéger vos intérêts en tant que propriétaire. N’hésitez pas à vous entourer de professionnels (avocats, huissiers) pour vous accompagner dans ces démarches et mettre toutes les chances de votre côté.